Pignoramento immobiliare: è possibile evitarlo?

Pignoramento immobiliare in caso di usufrutto o diritto di abitazione

Il pignoramento immobiliare si verifica quando un debitore non è riuscito ad onorare un debito e paga attraverso la cessione dell’immobile sottoposto a provvedimento esecutivo. I creditori, perciò, potranno anche vendere all’asta i beni immobiliari di chi ha contratto il debito. È una procedura dolorosa per chi la subisce, ma può essere evitata, anche se in maniera piuttosto complessa. Scopriamo allora come evitare il pignoramento della casa (vedi anche Tassi di usura).

Rivendere la casa alle agenzie immobiliari o tenersi l’immobile

Il debitore in possesso ad esempio di una casa con valore superiore rispetto all’ammontare dei debiti, può cercare di vendere la propria abitazione prima però che il creditore ponga in essere richieste di atti conservativi sul bene.

Quindi il soggetto consapevole dell’impossibilità di onorare i propri debiti, potrebbe affidarsi ad una agenzia immobiliare oppure in trattativa privata per rivendere la casa (magari proponendo la transazione proprio al creditore).

L’immobile viene perso lo stesso, ma in questo modo si evitano gli ulteriori costi che si verificano durante gli espropri e le aste (ad esempio onorari del notaio, degli avvocati, spese per i periti, spese di procedura, e così via).

E’ importante segnalare che nel 2014 sono state introdotte nell’ordinamento italiano interessanti novità in tema di tutela degli interessi del soggetto debitore.
In relazione ad una eccessiva svalutazione del bene infatti, a causa ad esempio ad aste invendute ed ai costi connessi, la vendita forzata può essere interrotta: in tal caso comunque il creditore continua a vantare il proprio credito, mentre il debitore resta in possesso dell’immobile.

Prima dell’introduzione di queste disposizione infatti il debitore poteva trovarsi nella gravosa situazione di essere privato dell’immobile e con parte del debito ancora da restituire (vedi anche Ho bisogno di soldi urgentemente).

Per quanto riguarda il pignoramento immobiliare sulla prima casa c’è invece un po di confusione, a seguito di un provvedimento (e non una vera e propria riforma) introdotto nel 2013 dal governo Letta che ha inibito il pignoramento dell’abitazione principale ad opera di Equitalia. Ciò non significa però che la prima casa non possa essere pignorata (lo può fare qualsiasi altro creditore in quanto il limite vale solo per Equitalia nei cui confronti non si può comunque fare opposizione per l’iscrizione di ipoteca sull’immobile stesso).

Usufrutto o diritto di abitazione?

Un dubbio che riguarda molte persone che si trovano in una situazione di pignoramento dell’immobile consiste nel ricorrere ad usufrutto o a diritto di abitazione. Nel primo caso si cede (o si vende) la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto, mentre nel secondo caso si riserva per sé il diritto di abitazione. È bene sapere, però, che il diritto di usufrutto è pignorabile, nonostante la nuda proprietà sia stata ceduta ad altri. Diverso è il caso del diritto di abitazione.

Quest’ultimo, per legge, non è pignorabile e non è sottoposto ad ipoteca, ma c’è da dire che se l’ipoteca è avvenuta prima della sottoscrizione del diritto di abitazione, il creditore può richiedere la vendita forzata dell’immobile. Il diritto di abitazione, infine, può essere conseguito per questi motivi: dal coniuge vedovo per motivo di morte dell’altro coniuge; con assegnazione della casa coniugale in caso di separazione o divorzio; con contratto soggetto a trascrizione, ma solo per uso abitativo.

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