Prestito vitalizio ipotecario – Ecco perchè conviene il rimborso anticipato degli interessi

Si chiama Prestito Vitalizio Ipotecario ed è una nuova forma di finanziamento ipotecario dedicata anche ai pensionati che permette di ottenere liquidità velocemente senza avere l’obbligo di restituire, almeno finché il contraente è in vita, la somma prestata e rimanendo comunque proprietari dell’immobile oggetto di ipoteca.

Ad onor del vero si tratta di uno strumento finanziario presente nel nostro ordinamento già dal 2005 e molto utilizzato nei paesi anglosassoni che è stato recentemente modificato per renderlo più accessibile e, quindi, fruibile dai consumatori.

Si tratta di un prestito a medio-lungo termine non finalizzato, ovvero che permette di poter impiegare i soldi ottenuti senza vincoli, che può essere stipulato dagli over 60 proprietari di un bene immobile che viene “monetizzato” e trasformato in denaro liquido (vedi anche Prestiti convenienti per giovani e pensionati).
Vediamo le principali caratteristiche.

A chi è rivolto

Come abbiamo già detto questo strumento finanziario è dedicato a tutti coloro che abbiano almeno 60 anni di età e siano proprietari di un immobile che non sia già gravato da ipoteche. Sono esclusi, quindi, tutti i soggetti giuridici, come società, associazioni e aziende. I soggetti finanziatori sono, invece, le banche aderenti, come ad esempio Monte dei Paschi di Siena con il suo PrestiSenior.

L’importo finanziabile è generalmente compreso tra il 15% ed il 50% del valore dell’immobile da ipotecare, stimato a mezzo perizia, e la percentuale aumenta con l’aumentare dell’età del richiedente perché, ovviamente, più è anziano il beneficiario minore è il tempo presunto che la banca erogante dovrà attendere per veder rientrare il credito concesso.

Come funziona

Questa è la parte più innovativa di questa forma di finanziamento, in quanto il contraente può decidere di non restituire niente mentre è in vita di quanto gli è stato versato e lasciare agli eredi dell’immobile e del debito la responsabilità di decidere come restituire il dovuto. Due saranno le opzioni di scelta a loro disposizione:

• saldare di tasca propria il montante (capitale + interessi) cumulato negli anni, anche eventualmente accendendo un finanziamento a ciò mirato, entro e non oltre 12 mesi dalla morte del contraente;
• lasciare che l’Istituto di Credito venda l’immobile per recuperare il credito vantato, rimborsando eventuali somme eccedenti.

Nel caso in cui il contraente sia sposato o conviva con la sua compagna da più di 5 anni, è necessario che il contratto di vitalizio ipotecario sia intestato ad entrambi, ed entrambi devono avere dai 60 anni in più. In questo caso, la restituzione del debito ricadrà sugli eredi alla morte del coniuge/convivente più longevo.

È importante sottolineare che questa operazione prevede costi abbastanza elevati, sia perché lo spread è alto, indicativamente intorno al 5%, sia perché la capitalizzazione degli interessi è composta e prevede l’anatocismo: cioè gli interessi già calcolati sul capitale finanziato annualmente si sommano al capitale generando quindi un aumento esponenziale della somma da rimborsare.

Facciamo un esempio per meglio comprendere questo particolare conteggio: immaginiamo di aver ottenuto un credito di 40.000€ su cui è applicato un tasso fisso del 4%. Il conteggio degli interessi seguirà questo andamento:

• 1° anno – capitale: 40.000€ – interessi: 1.600€
• 2° anno – capitale: 41.600€ – interessi: 1.664€
• 3° anno – capitale: 43.264€ – interessi 1.730,56€

Con questo andamento, più sarà longevo il contraente, più alto sarà il debito finale che ricadrà sugli eredi. Se il prestito vitalizio ipotecario preso ad esempio venisse stipulato da un uomo di 70 anni e quest’ultimo morisse a 85 anni, il debito iniziale di 40.000€ arriverebbe sulle spalle degli eredi lievitato a 72.000€ circa.

Per evitare un eccessivo accumulo di spese e tutelare per quanto possibile gli eredi, il contraente può pattuire con l’istituto erogante al momento della stipula del contratto la restituzione anticipata degli interessi, anno per anno, mentre è ancora in vita, per sfruttare così i vantaggi della capitalizzazione semplice. In tal modo gli eredi, alla sua morte, dovrebbero preoccuparsi di restituire esclusivamente il capitale iniziale.

Va precisato che in questa forma di finanziamento l’ammontare del debito non potrà, comunque, mai superare il valore dell’immobile.

Il che vuol dire che, nel caso in cui alla morte del contraente o del coniuge più longevo il debito totale eccedesse il valore della casa, la banca perderà il surplus e non potrà rifarsi in alcun modo sugli eredi.

Al momento della stipula del contratto è obbligatorio firmare anche una polizza assicurativa sull’immobile. E’ diritto del contraente scegliere la polizza presso la compagnia assicurativa che, a parità di prodotto, gli offre le condizioni più vantaggiose.

Sempre a tutela del contraente, la banca, a seconda che il finanziamento si avvalga di un tasso fisso o di un tasso variabile, è tenuta a presentare al cliente uno o due prospetti in cui è calcolato l’andamento di capitale e interessi nell’arco di una durata di 15 anni sia col tasso fisso che nell’ipotesi, per il variabile, di un aumento futuro dei tassi.

Procedura

Innanzitutto è consigliabile che l’interessato si procuri più preventivi presso vari istituti bancari che offrono tale tipologia di finanziamento. Dopo un’accurata analisi, ci si rivolgerà alla banca che è in grado di offrire le migliori condizioni economiche presentando domanda ed allegando i seguenti documenti:

• carta d’identità;
• codice fiscale;
• stato di famiglia;
• relazione notarile preliminare oppure l’atto di provenienza.

Se la banca ritiene la documentazione sufficiente, si possa alla perizia del valore dell’immobile. Tale analisi sarà effettuata da un perito di fiducia della banca e il costo dell’operazione rientra tra gli oneri a carico del richiedente.

Dopo la perizia, avviene la stipula del contratto, che deve avere la forma di un atto pubblico siglato tra la banca ed il notaio. Quanto pattuito sarà erogato sul c/c del beneficiario in un’unica soluzione oppure in un numero di tranche precedentemente pattuito con la banca in fase di contrattazione.

Vantaggi e svantaggi

Il prestito vitalizio ipotecario ha dalla sua parte il vantaggio che il beneficiario può accedere, disponendone liberamente, ad un importo di denaro anche importante (fino a 350.000€ se l’immobile di proprietà è di notevole valore), senza alcun obbligo di rimborso finchè è in vita e rimanendo a tutti gli effetti proprietario dell’appartamento.

Effettivamente gli svantaggi riguardano soprattutto gli eredi, che potrebbero trovarsi a dover rimborsare entro 12 mesi una cifra molto più alta del capitale tempo addietro erogato, pena perdere la casa.

E’ comunque un’alternativa valida alla vendita della nuda proprietà dell’appartamento (atto irreversibile), perchè lascia agli eredi almeno la possibilità di scelta finale sulla rinuncia all’immobile o meno.

Si tratta però di una forma di finanziamento ancora poco diffusa. Sono pochissimi gli istituti di credito che propongono il vitalizio ipotecario tra i propri prodotti, anche perchè con la crisi degli ultimi anni il mercato immobiliare ha subito una battuta d’arresto notevole e il valore degli immobili è sceso a dismisura, con il rischio per le banche di non vedere rientrare il montante per intero anche nel caso di vendita dell’immobile ipotecato.